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房屋转租与承租权转让的区别

来源:网络   作者:未知  时间:2017-05-31

核心内容:房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式,特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加,其在实务操作中的应用也日趋普遍,但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中,都存在很大的差异。

  房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式,特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加,其在实务操作中的应用也日趋普遍,但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中,都存在很大的差异,投资者一定要事先弄明白。

  首先,从法律关系构成来看,房屋转租是指承租人在租赁期间,将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为,由承租人作为转租的出租人(俗称“二房东”)与第三人(即转租的承租人,俗称“三房东”)签订转租合同。如此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系,即房屋产权人(俗称“大房东”)与二房东的本租合同,以及二房东与三房东的转租合同,二房东因此扮演了双重角色,他既要以承租人的身份履行与大房东之间的本租合同,又要以出租人的身份履行与三房东之间的转租合同。

  承租权转让则是指承租人在租赁期间,将房屋承租权转让给第三人,即二房东与大房东的本租合同解除,二房东由此退出租赁关系,转而由受让承租权的第三人与大房东建立新的租赁合同关系。

  其次,从法律行为有效的前提条件来看,二房东无论是转租房屋,还是转让房屋的承租权,均需取得大房东的书面同意,但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式,一是在本租合同中已经约定了二房东可以转租的条款,二是大房东在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(二房东)对于合同权利、义务的概括转让,通常不会在合同中先行约定,只能另行取得大房东出具的同意书。

  第三,从违反上述前提条件(即二房东没有取得大房东的书面同意)的法律后果来看,转租中,大房东可以直接解除与二房东之间的本租合同;而承租权转让中,大房东只有权宣告二房东将承租权转让给第三人的行为无效,但无权以此为由解除他与二房东之间的本租合同。


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